Покупка жилья

Покупка жилья на стадии строительства: как не стать жертвой обмана

Эксперт рассказал, по каким параметрам выбирать компанию-застройщика и как минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме

Когда мы собираемся приобрести квартиру, то первый вопрос, который встает перед нами — покупать жилье в новостройке или же на вторичном рынке. Многие склоняются к новостройкам, так как на стадии строительства стоимость такой квартиры будет намного дешевле, такая недвижимость несоразмеримо больше по квадратным метрам, чем обычные «хрущевки» и даже «сталинки», все коммуникации в таких домах новые, да и атмосфера в подобных домах чище и новее, чем если вы вселяетесь в квартиру, где до вас жило уже несколько семей.

Кроме того, покупая квартиры в новостройках, у вас будет возможность планировки квартиры по своему желанию, и выбор первичной недвижимости на сегодняшний день достаточно широк.

Но несмотря на большое количество плюсов, необходимо помнить, что покупка недвижимости в строящемся доме имеет значительные риски. На самом деле данная тема очень обширна и многоаспектна, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, и поэтому невозможно дать стандартные алгоритмы действий на все случаи жизни.

Руководитель Консалтинговой группы «ТАКО» РУСЛАН ЯХУДИН рассказал KM.RU, по каким параметрам выбирать компанию-застройщика и выделил основные требования, соблюдение которых позволит минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде:

1. В первую очередь необходимо изучить компанию-застройщика, ее деловую репутацию: если компания давно работает на рынке, все объекты сдаются в эксплуатацию и есть готовые дома, то затягивания сроков окончания строительства, скорее всего, не будет либо оно будет минимальным. Также немаловажным является получение информации об инвесторах и кредиторах застройщика, вложивших денежные средства в строительство покупаемого объекта. Показателем надежности является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением. На основании данной информации можно сделать предположительный вывод о том, насколько крепко застройщик стоит на ногах, и не будет ли предлагаемое жилье являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам застройщика.

2. Необходимо также собрать информацию о самом объекте строительства: какими темпами идет строительство, степень готовности дома. Не лишним будет и поездка непосредственно к самому строительному объекту. Проанализируйте цены на объект строительства. Значительно заниженная цена квартиры от застройщика может говорить о его ненадежности, ведь надежная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок.

3. После того как будет собрана первоначальная информация о компании-застройщике и об объекте, необходимо запросить у застройщика для ознакомления учредительные документы, а именно: устав, свидетельство о внесении его в единый государственный реестр юридических лиц (о присвоении ОГРН), свидетельство и присвоении ИНН.

4. Дополнительно проверьте документы уполномоченного представителя компании, который имеет право заключать договоры от лица руководителя компании-застройщика.

5. Также попросите предоставить лицензию, которая дает право на строительство. Обратите внимание на срок ее действия, а также на указание на право строительства зданий, соответствующих по высоте продаваемому объекту.

6. У добросовестной компании-застройщика должны быть обязательно надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы по объекту, а именно:

7. Обязательно уточните у застройщика, ведется ли строительство при участии органов власти. В том случае, если строительство является публичным инвестиционным проектом, то необходимо убедиться в наличии соответствующего инвестиционного контракта. В большинстве случаев на основании такого контракта застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговаривается в предварительном протоколе распределения площадей, являющемся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. Поэтому необходимо удостовериться, не переходит ли к инвестору покупаемая вами квартира по итогам строительства, в противном случае существует риск того, что квартира может быть продана без вашего участия.

8. Приступая к заключению договора с застройщиком, обратите внимание, какой именно предлагается договор. В целях правильной квалификации природы договора имеет значение не только его наименование, но и волеизъявления, цели сторон и существо обязательств.

Вместе с тем, по договорам, заключенным в полном соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, в Москве продается не более 20% от всего объема строящегося жилья.

Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Поэтому совершая продажу объекта строительства, с потенциальным покупателем может быть заключен один из нескольких «альтернативных» договоров.

Наиболее распространен предварительный договор купли-продажи. При этом, как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате. Поэтому в целях получения денежных средств от покупателя, застройщиком заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Такая схема отношений часто встречается на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищает права потенциальных покупателей.

Также на практике часто встречается предложение застройщика заключить предварительный договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Такой договор не предусматривает государственной регистрации, что указывает на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов. При этом схема заключения с гражданами предварительных договоров на новостройку не стоит вне закона, так как сама возможность заключения таких договоров предусмотрена общими правилами гражданского законодательства.

Третий вид договоров приобретения квартиры от застройщика вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть договора заключается в том, что вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для вас квартиру. Вы должны в свою очередь внести пай. Но будьте внимательны, все условия такого договора прописаны в уставе кооператива.

Часто встречается еще такой вид договора, по которому квартиры приобретаются через жилищно-строительные кооперативы. Его сущность заключается в том, что вы вступаете в кооператив, регулярно оплачиваете членские взносы, а также паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов компания начинает строительство. Здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Проверяйте не только разрешительные документы и лицензии компании, но также внимательно изучите пункт, касающийся полномочий общих собраний, на которых распределяются квартиры.

Вместе с тем следует учитывать то обстоятельство, что итогом заключения подобных договоров, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным договорам жилье в связи с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на строительство данного жилого дома.

9. Определившись с видом заключаемого договора, приступайте к изучению его условий. Сторонами договора должно быть достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в противном случае договор будет признан судом незаключенным.

Во-первых, в договоре обязательно должен быть четко прописан его предмет, а именно: характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома (дом, подъезд, этаж, номер квартиры и др.), а также иные данные, позволяющие идентифицировать ее (площадь и др.).

Во-вторых, договор должен содержать срок окончания строительства и передачи потенциальному покупателю (дольщику) застройщиком квартиры.

В-третьих, в договоре должна быть определена цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Договор долевого участия в строительстве должен дополнительно содержать гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обязательно обратите внимание на те важнейшие условия договора, которые определяют весь объем прав и обязанностей застройщика, его ответственность, в том числе штрафные санкции за нарушение обязательств.

10. При заключении договора обратите внимание на то, кто является стороной по нему. На практике возникают ситуации, когда застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договоры с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В таких случаях, к примеру, заинтересованному покупателю разъясняют, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, однако это не соответствует действительности.

11. Обязательно убедитесь в соблюдении застройщиком установленных законодательством требований к форме договора, в которой он должен быть заключен. Все рассмотренные выше варианты договоров должны быть заключены в письменной форме, договор долевого участия в строительстве дополнительно подлежит государственной регистрации.

В заключение отметим, что, несмотря на множественные попытки застройщиков обмануть покупателей строящегося жилья, суды всех инстанций рассматривают данную категорию спора в основном в пользу последних, особенно если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах представляется необходимым внимательно относиться не только к выбору надежного застройщика, но и к подписываемому договору, а также следует особенно тщательно изучать документы, на основании которых данный договор заключается.

Выдавая лицензии на строительство,государство обязано отвечать по всем случаям обмана,и мошенничества,и являться гарантом,а иначе для чего государство.

Этот типа эксперт сам то что нибудь покупал? Наверное в умных книжках все эти фантазии вычитал. Пусть это все своей жене рассказывает. Покупка квартиры всегда риск в том числе и с элементами не предсказуемости. ПРичина в действиях государственных законов и коррумпированности власти.

пять раз изучали документы вместе с ушлым юристом. а компания взяла да обанкротилась = "кирпич — бар, раствор — ёк", а денюжки — тю-тю.

Мнения авторов опубликованных материалов могут не совпадать с позицией редакции.

При полном или частичном использовании редакционных материалов активная, индексируемая гиперссылка на km.ru обязательна!

Если Вы хотите дать нам совет, как улучшить сайт, это можно сделать здесь. Хостинг предоставлен компанией e-Style Telecom.

Покупка квартиры в ипотеку в 2017 году: стоит ли срочно покупать недвижимость?

Ставки по ипотеке продолжают снижаться. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, сейчас они составляют в среднем 10% на первичном рынке и 10,6% — на вторичном. А ведь еще в начале прошлого года они были выше 13%!

— Такие низкие ставки мы видим впервые в истории российской ипотеки, — отметил глава Минстроя Михаил Мень.

Реально воспользоваться ситуацией с выгодой для себя и осуществить покупку квартиры в ипотеку в 2017 году? Или, может, надо еще подождать: вдруг и жилье станет дешевле, а ставки ниже?

Самое главное: время, идеально подходящее для покупки жилья, обычно не наступает никогда. Ожидая еще большего падения цены, можно просидеть без своего угла всю жизнь. Так что, если квартира нужна прямо сейчас, покупайте. Время для этого не самое плохое. Кроме ипотеки, последние годы дешевеют и квартиры. Из-за небольшого числа покупателей продавцы готовы делать скидки.

По данным портала «Мир квартир», в первом полугодии цены на вторичном рынке в Москве упали в среднем на 1,5%. В регионах стоимость недвижимости тоже снижается: квадрат просел в цене в 43 крупнейших городах России . В Новосибирске , например, на 8,5%, а в Махачкале — аж на 14,3%.

Другое дело, если квартира нужна с инвестиционными целями: купить подешевле, чтобы потом продать подороже. Вот для этого сейчас не самое лучшее время. Если говорить о новостройках, роста за год на 25%, как было до кризиса, мы уже не увидим. Более того, новое жилье может даже подешеветь: квартир строится больше, чем продается. Что касается тех квартир, которые покупаются в надежде их выгодно сдавать, тут все тоже не очень радужно. Цены на аренду снизились практически по всей стране.

Те, кто уже купил жилье по ипотеке, теперь переживают: надо было подождать более низких ставок! Хорошая новость: кредит можно рефинансировать под более низкий процент. Многие банки предлагают такие программы, переманивая клиентов у конкурентов. Новый банк гасит за вас имеющийся долг, а вы начинаете расплачиваться уже с ним. Банкам это выгодно: они получают проверенных заемщиков (уже видно, как те погашали ипотеку).

Давайте посчитаем. Предположим, у вас кредит в 2 млн. на 15 лет под 13,5%. В таком случае каждый месяц вы платите банку 26 тыс. руб. Другое дело — рефинансировать этот кредит под 11,5%. Тогда сумма ежемесячных выплат сократится до 23 тыс. руб. Вроде бы невелика разница. Но за год три тысячи превратятся в 36 тыс., а за 15 лет — в 540 тысяч.

Вроде бы здорово, но прежде чем решиться на перекредитование, нужно все хорошенько взвесить.

Где могут возникнуть проблемы?

Начнем с того, что рефинансирование — процедура небыстрая и небесплатная. Придется снова пройти всю процедуру получения ипотеки. Заново сделать оценку недвижимости (в Москве в среднем это стоит 5 — 6 тыс. руб., а в регионах — около 2 тыс.) и оформить страховку. Но это только часть проблемы. В конце концов пара тысяч, потраченных на новую оценку квартиры, скоро отобьется за счет снижения ежемесячных платежей, а покупать страховку пришлось бы в любом случае.

Хуже то, что часто заемщик о реальной цене нового кредита узнает только в день сделки. Именно тогда банки дают ему почитать кредитный договор со всеми условиями. По закону у человека есть пять дней, чтобы изучить договор. Но на практике мало кто из людей уходит с ипотечной сделки, чтобы в спокойной обстановке почитать все бумаги. А в случае с рефинансированием это становится и вовсе невозможно — погашать долг нужно в строго определенную дату.

Даже если о ставке вам скажут заранее, в договоре все равно может быть немало сюрпризов. Например, там будет график платежей, из которого вы увидите, что итоговая переплата по кредиту как-то неожиданно выросла. Еще там будут прописаны нюансы частичного досрочного погашения. Многие заемщики стараются побыстрее разделаться с долговыми обязательствами. Они часто гасят долг не целиком, а частично. При таком раскладе банк может сократить ежемесячный платеж, а может уменьшить срок кредитования. Так вот, уменьшать срок кредиторы не любят — так они получат с вас меньше процентов.

Некоторые договоры могут содержать условие о запрете сдачи ипотечной квартиры в аренду и т. д. Внимательно изучить договор на сделке невозможно. Поэтому добивайтесь, чтобы договор с вашими условиями кредитования вам показали заранее, или ищите другой банк.

Так менялись средние ставки по ипотеке

(первичный и вторичный рынок вместе, учитываются реально выданные кредиты)

начало 2017 г. — 12,0%

середина 2017 г. — 11,3%

За первое полугодие 2017 года банки выдали больше 420 тыс. ипотечных кредитов на 765 млрд. руб. Это на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По прогнозам главы Минстроя Михаила Меня, в этом году банки выдадут, возможно, больше 1,5 трлн. руб. Что лишь немного меньше, чем в рекордном 2014 году (1,7 трлн. руб.), когда многие, напуганные обесценением рубля, скупали все что могли, включая и квартиры.

Новые законы-2018: что изменилось с 1 января для нашего кошелька

Напоминаем главные новшества, которые уже вступили в силу в Новом году

Главные события 2017 года в мире финансов: Дорогая нефть, низкая инфляция и хайповый биткоин

«Комсомолка» вместе с экспертами решила подвести итоги 2017 года. Произошло много неожиданного: как приятного, так и не очень

31 декабря 2017 1:00

Россия наращивает несырьевой экспорт. Рост составил более 20%

30 декабря 2017 16:45

Президент подписал закон об удаленной идентификации клиентов

30 декабря 2017 17:05

Валюты-2017: надо было вкладываться в мозамбикский метикал!

Bloomberg назвал самые доходные валюты мира

30 декабря 2017 13:45

Новогодние акции: колбаса с плесенью и «выгодный» кредит под бешеные проценты

«КП» разбиралась в предпраздничных уловках продавцов и кредиторов

30 декабря 2017 10:09

В международном исследовании Всемирного банка «Ведение бизнеса-2018» Россия поднялась на 5 строчек и заняла 35-е место

29 декабря 2017 1:00

Как заработать миллионы на математике

29 декабря 2017 16:00

Глава «Роснано» обвиняет в этом своего бывшего партнера

28 декабря 2017 15:45

Глава российского Центробанка на днях вызвала бурную реакцию российского общества

28 декабря 2017 11:00

Наш колумнист Никита Исаев предупреждает об опасности застоя

27 декабря 2017 21:23

Дмитрий Песков попенял Герману Грефу за «холодную войну»

Помощник президента одернул главу Сбербанка

27 декабря 2017 20:34

Роспотребнадзор рассказал, как выбрать красную икру

Рассказываем, как распознать качественный товар по одной только упаковке

27 декабря 2017 20:30

Самая большая зарплата среди министров оказалась у Антона Силуанова

27 декабря 2017 17:01

15 лет истории АгроХолдинга «Кубань» в зернах, литрах и рублях

27 декабря 2017 13:40

Елена Скрынник: «Сельское хозяйство – из руин к мировому лидерству»

Чего достигла Россия, развивая свой агропромышленный комплекс, и чего еще можно добиться? Об этом в беседе с главой Института аграрной политики, экс-министром сельского хозяйства Еленой Скрынник

27 декабря 2017 9:00

Совет директоров Бинбанка досрочно передал свои полномочия УК ФКБС

В период деятельности временной администрации по управлению банком, функции которой 15 декабря 2017 года были возложены ЦБ РФ на Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Фонда консолидации банковского сектора» (УК ФКБС)

27 декабря 2017 16:20

Банк «Открытие» первым в мире запустил денежные переводы по фотографии

Сервис реализован с помощью уникальной технологии — нейросетевой системы распознавания лиц

27 декабря 2017 14:46

Если вы получаете деньги на карточку, значит, ваша зарплата хранится в банке

27 декабря 2017 15:00

Альфа-Банк увеличил долю по кредитным картам до 8,05%

Портфель Альфа-Банка по кредитным картам за год (по сравнению с ноябрем 2016 г.) вырос на 20%

27 декабря 2017 16:00

Новые месторождения, уникальная верфь и планы на пятилетку

«Роснефть» подводит итоги работы за 2017 год

26 декабря 2017 22:00

Почему владельцу «Промсвязьбанка» удалось сбежать за рубеж

Если бы Дмитрий Ананьев оказался злостными алиментщиком, то спасение вкладчиков обошлось бы дешевле

26 декабря 2017 19:00

Возрастная категория сайта 18+

Источники:
Покупка жилья на стадии строительства как не стать жертвой обмана
Эксперт рассказал, по каким параметрам выбирать компанию-застройщика и как минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме
http://www.km.ru/nedvizhimost/2013/08/02/rynok-nedvizhimosti-v-moskve/717236-pokupka-zhilya-na-stadii-stroitelstva-ka
Покупка квартиры в ипотеку в 2017 году стоит ли срочно покупать недвижимость
Насколько реально воспользоваться моментом с выгодой для себя и купить квартиру в ипотеку в 2017 году
http://www.kp.ru/daily/26716.3/3740423/

COMMENTS