Недвижимость прогноз

Прогнозы рынка недвижимости до конца 2017 и на 2018 годы от IRN.RU

Декабрь 2017: Доходы покупателей недвижимости падают или, по крайней мере, не растут, поэтому основным фактором поддержки спроса становится ипотека, доступность которой в 2017 г. постоянно росла. Однако ипотека, даже рекордно дешевая для России, не является панацеей: она может стимулировать спрос, но не в состоянии его создать – большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий квартира в Москве не по карману даже при нулевой ипотечной ставке. Так что рассчитывать на перелом негативного ценового тренда в обозримом будущем не стоит.

Скептически оценивает перспективы рынка недвижимости и Центробанк, планирующий ужесточить требования к ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На фоне политического вектора, направленного на увеличение доступности ипотечного кредитования, подобный шаг может означать только одно – ЦБ ожидает падения стоимости жилья. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:

Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года

В ноябре в Москве продолжилось снижение цен на дорогое жилье. При этом в типовых сегментах, за исключением кирпичных пятиэтажек, наблюдался небольшой рост средней стоимости предложения за счет вымывания наиболее дешевых вариантов.

Данные тенденции нашли отражение и в динамике цен по географии. Аутсайдерами рынка стали округа с большой долей высокобюджетного жилья или кирпичных пятиэтажек в предложении. А в лидерах оказались округа с типовой застройкой.

Авторитетное мнение

новостройки Москвы и Подмосковья, загородная недвижимость

«Ценовой крест»

Рост цен на рынке недвижимости произойдет не раньше 2017 года

По данным аналитиков ГК «ЕЛКА девелопмент», впервые с 2003 года квартиры на вторичном рынке жилья в Новосибирске стали дешевле строящихся. «До 2015 года цена квадратного метра на вторичном рынке всегда была выше, чем в новостройках. Небольшое придавливание было в 2009 году, но тогда цены быстро отскочили», — комментирует директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков. В прошлом году средняя цена 1 кв. метра в строящихся домах составила 58,5 тыс. руб­лей (-0,17% к 2014 году), а на вторичном рынке — 57, 3 тыс. руб­лей

«Возникший ценовой крест в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках говорит о том, что квартира как инструмент инвестиций начинает утрачивать свое значение. Мы думаем, что это продлится как минимум до 2018 года, а может быть, и навсегда. И чем дальше, тем разрыв будет серьезней. В Москве эту тенденцию аналитики отметили еще в начале 2015 года», — говорит Максим Марков. В ближайшие годы эксперты не ожидают повторения прежней динамики роста цен на жилье в 6,7% годовых, которая была характерна для новосибирского рынка новостроек на протяжении последних 10 лет. «Да, деньги по-прежнему можно хранить в объектах недвижимости, но почти с тем же результатом, что и в депозитах банков Швейцарии или Японии, где отрицательная доходность», — замечает Максим Марков.

В условиях очевидного перепроизводства на новосибирском рынке новостроек аналитики ГК «ЕЛКА девелопмент» прогнозируют в 2016 году снижение цен на строящееся жилье на 8–11%. При этом, стоимость квадратного метра на вторичном рынке упадет на 7–12%.

Уже сегодня подрядчики, с которыми застройщики рассчитались квадратными метрами, предлагают приличный дисконт на уже построенные квартиры. В классе «комфорт» скидка достигает 12%, в бизнес-классе — 17%, а в эконом-классе она может составлять 38%. Самым стабильным сегментом на рынке новостроек остается элитное жилье, — скидка не превышает 1%. Эксперты уверены, что в ближайшие несколько лет жилье эконом-класса в Новосибирске в прежних объемах строить уже нельзя — спрос на него переместится в сектор вторичного рынка.

Всего, по данным ГК «ЕЛКА девелопмент», в Новосибирске строится 616 многоквартирных домов общей площадью 4,72 млн кв. метров (порядка 100,3 тыс. квартир). Средняя площадь строящегося жилья 49 кв. метров, цена — 58 тыс. руб­лей за квадратный метр. В 158 строящихся домах (26% рынка новостроек) продажи не начались или остановились. Причин этому две: слабое управление маркетингом и продажами, или «продукт» не соответствует текущему спросу.

Неизбежно столкнется Новосибирск в 2016 году и с падением объемов строительства. Если в 2015 году на территории Новосибирской области сданы в эксплуатацию 43,3 тыс. квартир общей площадью 2,58 млн кв. метров, то прогноз на 2016 год — 1,86 млн кв. метров. «И в объемах строительства, и в привлекаемых инвестициях рынок новой жилой недвижимости потеряет порядка 30 процентов», — считает руководитель оценки и прогнозирования ГК «ЕЛКА девелопмент» Андрей Осадчий. Общий объем строительных работ в Новосибирской области в 2015 году составил 37,8 млрд руб­лей, из которых в жилищном строительстве — 27,9 млрд руб­лей.

«Новосибирск — один из самых зрелых рынков жилой недвижимости. Уровень обеспеченности жильем здесь — 25,9 квадратных метров на человека. Это больше федерального норматива. Очевидно, что в современных рыночных условиях застройщики вынуждены меняться. Будут пересмотрены финансовые модели, поменяется отношение к прибыли и качеству продукта, обновится состав участников рынка. Кто сможет жить в новой конструкции рынка, тому там будет комфортно, а кто не сможет, тот пойдет заниматься чем-то другим. Только качественные изменения предложения позволят строительному рынку развиваться дальше», — убежден Максим Марков, по словам которого трансформации на рынке новостроек начнутся уже в 2016 году.

В конце 2016 года аналитики ГК «ЕЛКА девелопмент» ожидают первые позитивные перемены на рынке жилой недвижимости, которые станут следствием макроэкономических изменений («может быть, наши власти включат печатный станок или «зафиксируют обменный курс валюты»). «К концу III квартала 2016 года мы увидим начало положительной ценовой динамики, а уже в 2017 году средняя цена на новую недвижимость вырастит на шесть процентов. Но уровня 2015 рынок к этому времени еще не достигнет», — говорит Андрей Осадчий. «Вторичка» же, по расчетам, прирастет в 2017 году на семь процентов.

СМИ: Меркель заняла жесткую позицию по вопросу санкций против России

  • Курс доллара готовится к большому рывку

    Страны Балтии неожиданно сменили позиции по «Северному потоку-2»

  • Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия

    Цены на московское жилье готовятся к росту

    По данным аналитического центра IRN.RU, в ноябре валютный индекс стоимости жилья в Москве потерял 0,9% на фоне укрепления доллара. В рублях квартиры подорожали в среднем на 0,3%. То есть фактически движение цен на столичном рынке недвижимости было разнонаправленным , при том, что спрос на жилье формируется главным образом благодаря ипотеке.

    Как говорится в Обзоре рынка недвижимости по итогам ноября 2017 года, опубликованном компанией, доходы покупателей недвижимости падают или, по крайней мере, не растут. Поэтому растет доля покупок жилья по ипотеке. Ничего страшного в этом нет – во многих странах с привлечением кредитов совершается 80-90% сделок с жильем. Нам еще очень далеко до таких показателей. Проблема в том, полагают аналитики, что снижение ставок значимо для людей, у которых, в принципе, уже есть деньги на первоначальный взнос и которые лишь ждут более выгодных условий получения кредита. При этом «за бортом» остаются большинство граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, — просто потому, что при нынешнем уровне цен на жилье квартира им не по карману — даже в кредит, даже при нулевой или близкой к нулевой ставке.

    А значит, переломить негативный ценовой тренд на рынке недвижимости ипотека не сможет. Тем более , что Центробанк планирует ужесточить требования к ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На фоне политического вектора, направленного на увеличение доступности ипотечного кредитования, подобный шаг может означать только одно – Центробанк ожидает падения стоимости жилья.

    Что касается ноябрьских показателей, то самым высоким спросом пользуется «панель» — старая и современная, впрочем, сталинки и типовые кирпичные дома также выглядели лучше рынка. Как считают в IRN.RU , с корее всего, небольшое увеличение цен на типовое жилье спровоцировало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке в предыдущие месяцы – доступные кредиты простимулировали спрос, что привело к вымыванию наиболее дешевых вариантов из предложения .

    Тем временем в дорого м сегмент е , где ипотека куда менее распространена цены падают четвертый месяц подряд – опять же в связи с изменением структуры предложения, но в противоположном ключе: собственники переоцененных квартир, устав ждать покупателей, снимают квартиры с продажи.

    По итогам года для рынка столичной недвижимости можно отметить как минусы, так и плюсы, отмечает управляющий партнер эксп ертной группы VETA Илья Жарский . Со знаком плюс можно расценивать такие процессы как снижение ставок по ипотеке, разгон вторичного рынка в связи с реновацией, сдача объектов, которые были заморожен ы в тяжелые годы после санкций . С о знаком минус – удорожание квартир в связи с укреплением доллара, относительное затоваривание рынка в связи с возникновением новых площадей под застройку, куда клиент идет с целью получить более удобное в вопросе т ранспортной доступности жилье.

    Т акже сюда относится то , что по итогам октября активность девелоперов по вводу жилья в эксплуатацию в границах старой Москвы была самой низкой по отношению к остальным месяцам, при этом в «новой Москве» также идет спад ввода нового жилья – если в 2016 году было реализовано 2 млн кв м, то по итогам 2017 года ожидается лишь 1,5 млн кв м. Также негативно сказывается на рынке дорогого жилья небольшой застой со стороны спроса. Все же сейчас наиболее динамично развивается рынок типового более дешевого жилья.

    В целом , указывает Илья Жарский , рынок смог акклиматизироваться под современные условия экономики и способствовал получению застройщиками желанной прибыли. К онечно не везде все хорошо. Так, в некоторых регионах Подмосковья еще не до конца сданы объекты по долевому строительству в связи с банкротствами застройщиков, но в связи с ужесточением законодательства и активной позицией самих дольщиков их проблема не стоит на месте . Н а текущий момент можно наблюдать как возобновляется достройка таких проблемных долгостроев как жилой дом в Южном Домодедово, который еще начинал строить обанкротившийся ГК «СУ-155», в минувшем месяце дольщики также получили извещение о завершении объекта «Внуково Парка», где строительство начиналось еще в 2008 году.

    В целом , констатирует эксперт, даже не смотря на антирекламу долевого строительства и грядущее ужесточение законодательства с 1 июля 2018 года, аппетит к долевым договорам у населения все же растет, так с начала 2017 года росреестр по Москве зарегистрировал в 1,77 раз ДДУ больше, чем в такой же период в 2016 году, речь идет о 41 921 тыс договор против 26 918, для сравнения за 10 месяцев 2015 года всего в Москве было заключено лишь 17 175 тыс ДДУ.

    Что же касается вопрос а о влиянии новых поправок в закон о ДД У на рынок жилой недвижимости, то, говорит Илья Жарский , с огласно новым правилам, застройщики должны иметь внушительный уставной капитал, так на счетах такого игрока должно быть не менее 10% от сметной стоимости возводимого объекта, что является суммой в размере не менее 40 млн рублей. Более того, согласно новым правилам по защите прав дольщиков, застройщики должны отчислять порядка 1,2% от суммы с заключенного договора в Федеральный компенсационный фонд защиты прав участников долевого строительства.

    Соответственно, полагает эксперт, такие меры спровоцируют уход с рынка средних и мелких застройщиков, банкротства тоже исключать не стоит. Для крупных участников рынка это вряд ли как-то поменяет картину происходящего и в какой-то степени расчистит пути для более простого получения клиента. Учитывая новые требования, на цене квартир все эти меры отразятся достаточно быстро – все издержки будут включены в стоимость квадратного метра. Скорее всего, подорожание рынок ощутит в полной мере в конце 2018-го, начале 2019 года.

    Вообще же прогнозы по рынку жилищного строительства зависят от степени жесткости решений правительства в отношении ужесточения правил финансирования строительных проектов, полагает директор стратегических проектов CAF Group Валентин Острвский. Полный запрет на долевое строительство существенно повышает риски роста стоимости квадратного метра в эконом- и бизнес-сегменте на 20-25% в перспективе 18 месяцев с момента запрета. Это будет следствием подорожания финансирования строительных проектов.

    Введение проектного финансирования под контролем банковского сообщества с возможностью привлекать финансирование от граждан в виде строительных депозитов является более мягкой мерой, но тоже повысит риски роста стоимости жилья на 10-15% , полагает эксперт . Активный же рост спроса на приобретения жилья не ожидается, так как отсутствует фундаментальные факторы роста покупательской способности населения, что изменит увеличит количества потенциальных покупателей. Это , возможно , станет сдерживающим фактором в динамике роста цен.

    СМИ: Меркель заняла жесткую позицию по вопросу санкций против России

  • Курс доллара готовится к большому рывку

    Страны Балтии неожиданно сменили позиции по «Северному потоку-2»

  • Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия

    Источники:
    Прогнозы рынка недвижимости до конца 2017 и на 2018 годы от
    Прогнозы рынка недвижимости до конца 2017 и на 2018 годы от IRN.RU Декабрь 2017: Доходы покупателей недвижимости падают или, по крайней мере, не растут, поэтому основным фактором поддержки
    http://www.irn.ru/forecast/
    Ценовой крест»
    Последние новости. «Ценовой крест» . Прогнозы экспертов. Мнение аналитиков. Рейтинги. Отзывы.
    http://expert.ru/siberia/2016/08/tsenovoj-krest/
    Цены на московское жилье готовятся к росту
    Рынок недвижимости прогноз на 2018 год. Продажа недвижимости. Что будет с недвижимостью в Москве? Что будет с ценами на недвижимость в 2018 году, мнение экспертов. Эксперт недвижимость. Доходность недвижимости. Падение рынка недвижимости.
    http://expert.ru/2017/12/4/nedvizhimost/

    COMMENTS