Купля-продажа долей

Купля-продажа доли жилого помещения

Виды собственности жилого помещения. Правила и технические нюансы купли-продажи недвижимости при проведении сделки.

Считается, что самым дешевым жильем является комната в коммунальной квартире. Однако есть и более экономная форма владения жильем — приобретение доли собственности. Доли бывают самыми разными, от микроскопических до преобладающих. Можно стать, к примеру, обладателем одной сотой квартиры, а можно — ее двух третей. Особенность долей состоит в том, что продаются они ниже рыночной цены реальных квадратных метров. Оборотной стороной является большое количество исков, возбуждаемых до, в процессе и после проведения сделок с долями.

У квартиры, дома или иного недвижимого имущества может быть не один, а два или более владельцев. Называют их сособственниками. Юридически их права могут быть оформлены несколькими способами.

Совместная собственность. Это означает, что в свидетельстве на право собственности поименовано два или более лиц, но не указано, каковы их имущественные взаимоотношения в отношении объекта.

Совместная долевая собственность. Отличается тем, что в документах указано, в каких именно долях сособственники владеют недвижимостью. При этом свидетельство о праве собственности может быть как одно, куда вписываются владельцы недвижимости с указанием принадлежащей им части (например, 1/2 или 1/3 доля) жилого помещения, так и два или более, оформленных по отдельности на сособственников.

Право на долю в жилом помещении в чем-то кажется похожим на владение комнатой в коммунальной квартире. Однако есть существенное различие.

В случае с коммуналкой все комнаты являются отдельными объектами недвижимости, на которые оформляются свидетельства о собственности. Комната — это изолированное жилое помещение внутри квартиры. У него есть известная, находящаяся в собственности жилая площадь. На отдельную комнату в коммуналке можно получить полноценный комплект документов из БТИ и ЖЭКа, которые будут касаться только данного помещения.

Право собственности на долю в жилом помещении — предмет более абстрактный. Выделить долю в натуре часто бывает крайне непросто: например, когда два сособственника с равными имущественными правами владеют двухкомнатной квартирой, где комнаты, разумеется, существенно различаются по величине. А, к примеру, в однокомнатной квартире выделить долю в натуре просто невозможно. Именно в такой неопределенности и заключается специфика доли как недвижимого имущества.

Если один из владельцев квартиры продает свою долю собственности, то для внесения ясности в житейские обстоятельства используется договор о порядке пользования жилым помещением (квартирой, домом). В простоте говоря, данный документ отражает географию обитания жильцов: примерно по принципу «это комната бабушки, это комната ребенка, здесь живут папа с мамой» и т.п. Договор, по сути, лишь фиксирует некие (обычно сложившиеся ранее) особенности проживания в квартире, только делает их предметом юридически зафиксированного соглашения. Когда порядок пользования квартирой устанавливается сособственниками по взаимному согласию, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сама бумага, затраты незначительны). Если согласие не найдено — вопрос, кто в какой комнате живет, решается через суд.

Для продажи доли установление порядка пользования квартирой весьма важно. Именно данный документ определяет, как и в какой комнате (комнатах) потенциальный покупатель доли сможет жить. Стоит добавить, что при небольшой величине доли собственности в квартире (или если она однокомнатная) покупатель оказывается в двойственном положении. С одной стороны, он, участвуя в правах собственности, должен иметь право на проживание в квартире. С другой стороны, это может быть невыполнимо по чисто техническим причинам.

Стоит добавить, что встречаются (редко) случаи когда собственность оформлена как совместная. Выделение долей происходит опять же двумя путями: либо через подписание у нотариуса договора о выделении долей (опять же заверяется не сделка, а сама бумага), либо в судебном порядке. Нотариально заверенный договор или решение суда является основанием для выдачи регистрационными органами сособственникам новых свидетельств о праве собственности.

Продажа квартиры в долях — дело для сособственников невыгодное. За 100% долей, реализованных по отдельности можно получить сумму, на 30-50% меньшую рыночной стоимости недвижимости. Если совладельцы хотят, например, разъехаться, то проще продать жилье целиком и по рыночной стоимости. После продажи доли одним из собственников другие остаются в заведомом проигрыше, поскольку сами могут реализовать уже не метры, а только доли.

Иначе говоря, появление в продаже доли собственности обычно означает, что возможности конструктивного диалога между сособственниками квартиры исчерпаны, причем безвозвратно. Кстати, покупатели именно этим обстоятельством часто и пытаются воспользоваться: купив долю по цене ниже рыночной расселить квартиру до конца, и опять же по цене ниже рыночной.

Из этого можно сделать два вывода. Во-первых, покупатель доли автоматически попадает в конфликтную ситуацию, обычно связанную с застарелым противостоянием между родственниками или бывшими супругами. Психологического комфорта это, мягко говоря, не дает. Во-вторых, при проведении сделки с долей надо быть предельно внимательным и соблюдать формальности самым тщательным образом — иначе велик риск получить от недовольных сособственников иск, который повлечет расторжение сделки и утрату прав собственности на долю.

При продаже доли ее владелец обязан предложить сособственникам выкупить ее по заявленной им цене. В случае их отказа он может продавать свою собственность третьим лицам. Однако если доля была продана по цене, хотя бы на копейку ниже предложенной сособственникам, те в судебном порядке могут признать сделку недействительной.

Один из самых непростых технических вопросов в данной ситуации — получить отказ (или согласие и с ним деньги). По идее, сособственник, не желающий выкупать долю, должен заявить о своем отказе в письменном виде, заверив его у нотариуса. Но в реальной жизни подобное наблюдается крайне редко.

О предложении выкупить долю сособственников следует уведомить заказным письмом, о вручении которого получатель должен расписаться. Но совладельцы квартиры для этого должны как минимум открыть почтальону дверь. А люди, желающие всеми силами воспрепятствовать появлению в доме сособственников из числа третьих лиц, способны всячески уклоняться от получения уведомления о выкупе. Идея проста: потом можно подать иск о расторжении сделки на основании нарушения преимущественного права приобретения доли.

Агенты, имеющие опыт проведения сделок с долями, говорят, что в судебной практике подтверждением факта уведомления сособственника является подтверждение почты о доставке заказного письма. Если сособственник никак не реагирует на предложение о выкупе на протяжении 30 дней со дня уведомления, можно начинать продажу доли третьим лицам.

Поскольку долю собственности на квартиру невозможно определить как уникальный объект недвижимости, сбор документов для продажи доли осуществляется в том же порядке, как и в случае с продажей жилья целиком (подробнее об этом смотрите в материале о купле-продаже квартир на вторичном рынке).

Правда, бывают некоторые технические нюансы. Например, один сособственник хочет продать свою долю, а свидетельство хранится у другого, не желающего допустить такую сделку, в запертом на замок шкафу. В данной ситуации владельцу доли можно получить либо дубликат свидетельства о собственности, либо выписку из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП), на основании чего можно собрать необходимые для сделки документы.

Единственное существенное отличие сделки по продаже доли заключается в том, что ее участникам придется еще не один год ходить в суды, отстаивая свою правоту и законность проведенной ранее операции отчуждения собственности.

Как и в случае с квартирами, продающимися на вторичном рынке, особое внимание при подготовке и проведении сделки следует уделить юридической безупречности прав собственности.

У долей в собственности есть любопытная особенность. Обычно такого рода имущественные права встречаются с квартирами вторичного рынка, не имеющими истории перепродаж целиком (с сомнительной историей квартиры сособственники продавать доли просто побоятся — наблюдение хотя и из области психологии, но подтверждаемое практикой). Вывод: тем большее внимание требуется уделить правовым аспектам, причем связанным и с объектом целиком, и с историей долей.

На практике наиболее часто встречающийся предмет исков о расторжении сделки по продаже доли в квартире — случившееся некогда (возможно, многие годы назад) нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилья. Мнения и юристов, и риэлторов по поводу сроков исковой давности по данному вопросу существенно разнятся. Надо полагать, судебная практика также однозначного ответа дать не может — решения выносятся самые разные. Ответ прост: при наличии риска последующих тяжб о расторжении сделки в связи с правами несовершеннолетних от покупки доли стоит отказаться. В этой сфере рисков и без того достаточно — хотя покупка доли может принести и прямую выгоду.

Валентин Корнев, обозреватель Realto.ru

Статья предоставлена порталом о недвижимости Realto.ru

А ещё непойму для чего согласие супруга на продажу жилья надо тоже заверять у нотариуса (деньги-деньги-деньги..), почему нельзя чтобы он просто пришел на момент регистрации сделки и своим присутствием подтвердил что он в курсе дела и не возражает?

Продажа 1/3 ЦУМа — невыгодное предложение или «слабая» упаковка?

На этой неделе я участвовал в очень интересном мероприятии — 10х аналитических дискуссиях рынка недвижимости. В первой части мероприятия речь шла о продаже Москвой 1/3 доли ЦУМа. Департамент конкурентной политики Москвы достаточно смело вышел на мероприятие, чтобы услышать мнение экспертов рынка недвижимости. За что им большой плюс. Далее из презентации и вопросов-ответов экспертов выясняется: — продаваемый объект представляет собой 1/3 долю в 2 зданиях. Эти площади обременены долгосрочной.

В прошлом году погиб мой отец, утонул в реке по дороге на дачу. Осталось 3 прямые наследницы: мама, я и сестра, и папино наследство: 1/4 родительской квартиры, участок земли 12 соток, банковские счета и вклады. Для оформления наследства я обратилась к знакомому нотариусу, предложила сестре отказаться нам от своих долей в пользу мамы, чтоб съэкономить на пошлинах, но было решено делить всё «по закону» Ну, пришлось мне заплатить за всех 17тр (5+5+7), так как мама пенсионерка, а у сестры.

«Какая гадость! Какая гадость. эта ваша заливная рыба!»

. И вроде бы автор везде права! Но есть вещь, которая выше вот этого Иудушкиного «Я, маменька, ПО ЗАКОНУ!» («Г-да Головлёвы»), — это великодушие (извиняюсь за старомодность). А этого-то у автора нет. Однако она неизменно приходит на конфу с желанием встретить поддержку своим поступкам и получить моральное отпущение грехов. Находит, разумеется. Все же люди разные.

Ещё раз: каждый отдельный поступок — на грани фола, но, в принципе, приемлем. Всё вместе — жуткая грязь. Ах да! У автора же дети в приоритете! Цель оправдывает средства? Мальчишкам не нужна сердечная, понимающая, великодушная мать? «Деньги-деньги-дребеденьги. «

Может, «кормила» бы её конфа своим сочувствием поменьше, автор, глядишь, и задумалась бы. Да куда там!

Как продать сгоревшую квартиру (история одной продажи)

Когда меня спрашивают об этом, я всегда отвечаю «любую недвижимость можно продать». Примером может служить история одной моей продажи. Лет 9-10 назад в БТИ я познакомился с женщиной, которая занималась приватизацией квартиры брата. Разговорились. Оказалось, что квартира полностью выгорела и скоро она будет выставлена на продажу. Естественно, я предложил свою помощь в данном вопросе. И уточнил — если квартира брата, то почему она занимается и приватизацией и продажей? Все оказалось до.

Есть ли разница на кого оформлять квартиру, покупаемую в браке?

. супруга покупателя жилого помещения по договору купли — продажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет).» Ну или либо прямо в законе прописать право определять размер доли договором купли — продажи. ИМХО. 28.02.2015 12:50.

В соответствии с положениями ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2). Члены семьи нанимателя Т.е докажете что была купля — продажа, заплатите деньги, получите долю.

Продажа 1/2 доли квартиры в Москве, проблемы и решения

В Компанию «Перекресток права» обратился Клиент с просьбой оказать юридическое сопровождение сделки по продаже 1/2; доли в праве собственности на квартиру, расположенной в городе Москве. Проблема заключалась в том, что второй собственник препятствовал этому всеми возможными способами. Нанял «крутого» представителя, который всем своим видом и манерой общения пытался задавить как нашего клиента так и наших юристов. Наш клиент в какой-то момент даже начал отчаиваться и хотел начать решать.

Я нередко пишу в блоге о случаях мошенничества, которые попали в область зрения правоохранительных органов. И теперь вот решил объединить все под одной рубрикой. Сегодня о том, как омская мошенница обманула горе-покупателей на 340 тысяч рублей (это только 9 доказанных случаев). Схема обмана была очень проста — лже-продавец приводил клиентов якобы в офис застройщика, в котором принимал авансы за продаваемое застройщиками жильё. Учитывая простоту схемы можно только удивляться людям, которые.

Недавно один из Владимирских порталов опубликовал новость о чуднОм мошенничестве при продаже новостройки. Как сообщает сайт, новостройки в Суздальском районе Владимирской области построил и продал «бизнесмен» без разрешения на строительство, а также без регистрации какой-либо фирмы. Квартиры во всех новостройках уже проданы, у покупателей претензий нет (!). ——————— Дабы не засорять сообщество большими публикациями, полностью материал можно увидеть по ссылке.

Добрый день, друзья! Рад вас приветствовать в новом сообществе 7и. Вопрос сделок с недвижимостью вечен, постоянно люди хотят улучшить или изменить свои жилищные условия. Кому-то нужно купить первое жильё, кто-то покупает вторую дачу, а кто-то всё это продает.. И всем важно одно — безопасно провести сделку, никто не хочет потерять с трудом накопленные деньги или единственную квартиру. В нашем сообществе я буду отвечать на ваши вопросы по сделкам с недвижимостью, взаимодействию с риэлторами.

Усилия сотрудников компании сосредоточены на предоставлении услуг высокого качества: экспертная оценка недвижимости, лежит профессионализм сотрудников. [ссылка-1] [ссылка-2] [ссылка-3] [ссылка-4] [ссылка-5] [ссылка-6] Главными преимуществами компании являются: индивидуальный подход к каждому клиенту; экспертная оценка в любом уголке Украины; минимум затраченного времени; профессиональная оценка недвижимости любой сложности; Проведение экспертной оценки обязательно, если Вам.

Недвижимость Одессы в последнее время несколько потеряла в стоимости. Но на данный момент рынок стабилизировался и экспертами прогнозируется рост цен. Одесса быстро оправляется от последствий экономического кризиса. Элитная недвижимость в Одессе и новостройки Одессы снова пользуются спросом. Комфортное жилье и престижные офисы интересуют не только местных жителей. Иногородние активно приобретают Одесса недвижимость, особенно в современных жилых комплексах с полным автономным обеспечением.

Федеральный закон от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», который вступает в силу 1 января 2013 года: «Так, орган исполнительной власти субъекта Федерации, на территории которого находится место жительства такого ребенок, однократно предоставляет ему благоустроенный жилой дом (квартиру) ПО ДОГОВОРУ НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО.

ИП и продажа квартиры более 3-х лет в собственности

Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе Может все не так страшно, и в случае продажи жилого помещения никто не прикапывается.

Вот что могу сказать:

когда имущество сдавалось в аренду от имени ИП:

Согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ освобождение от уплаты НДФЛ при получении доходов от продажи имущества ФЛ, находящегося в собственности три года и более, не распространяется на доходы, получаемые ФЛ от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности. Вопрос о том, КАКОЕ имущество считается имуществом, непосредственно используемым ИП в предпринимательской деятельности, не регламентирован НК РФ и основывается на позиции контролирующих органов и судебной практике.

При невыполнении указанных требований, налоговые органы отказывали в льготах по НДФЛ и пересчитывали «упрощенный» налог, включив в налогооблагаемую базу доходы от реализации недвижимого имущества.

Про «судебной практики нет» не могу сказать на 100%, т.к. у меня нет базы судов общей юрисдикции

Чтобы определить жилую площадь нового собственника, нужно установить порядок пользования квартирой. Перспективы продажи доли можно понять, зная точные характеристики квартиры и состав других собственниклв и проживающих.

а другие сособственники категорично не хотят ничего со своими долями делать?

этого жилого помещения, если договором не предусмотрено иное. Однако имеющийся в материалах дела договор купли — продажи жилого помещения от 15 апреля 2008 года содержит условие о том, что ответчики М. и М.Т.

Любые обещания, обязательства птом выписаться, хоть у нотариуса, хоть на крови подписанные в топку.

Не палку колбасы покупаете.

С некоторои вероятностью дадут разрешение, если Вы потратите деньги от продажи доли на покупку бОльшеи квартиры для Вашеи семьи. Суд решает из «сложившегося порядка пользования жилым помещением «.

Гражданский кодекс, часть 1.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Суд может только определиьть порядок пользования для нынешних собственников и на настоящии момент — кто из собственников в какои комнате живет. В случае продажи доли будет новыи суд и новое определение порядка пользования.

Вы можете только попробовать продать долю. Но опека просто на продажу доли разрешение не даст — на вырученные деньги Вы ничего лучшего не купите. Зато наверняка дадут разрешение если Вы будете покупать девочке отдельную квартиру, где она будет единственнои собственницеи, используя деньги от продажи доли как часть денег при покупке. Но сделки должны будут идти одновременно. С некоторои вероятностью дадут разрешение, если Вы потратите деньги от продажи доли на покупку бОльшеи квартиры для Вашеи семьи. Там условием будет наделение дочки долеи не меньшеи чем в квартире деда. Но если девочка уже большая, то опека будет против такого варианта, так как девочка терят потенциально отдельное жильыо (кстати, как там с наследованием?)

Т.е. фактически была осуществлена сделка купли — продажи, а чтобы избежать муторной процедуры продажи доли в имуществе с преимущественным Цитата: «Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1.

Во-вторых (если первый вариант не прокатывает), для его проживания как минимум необходимо через суд выделить его долю в натуре с разделением лицевого счета. Иначе как он собирается оплачивать коммуналку, где он собирается жить?

А продаже квартиры и выдача суммы по доле — не выход? Можно продать, если 4-ро за, а один — против?

А есть ли прецеденты, когда по суду обязывают принять выкуп за свою долю, т.к. совместное проживание стольких собственников в одной квартире малоосуществимо?

Покупка квартиры в равных долях. Оформление сделок. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. У меня с мужем по полквартиры. два договора купли — продажи, два свидетельства регистрации, счет один.

«С момента регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Мовске, согласно ст. 558 ГК РФ, Покупатели приобретают право общей долевой собственности (владения, пользования, распоряжения), по 1/2 (одной второй) доле в праве собственности каждому, на указанную квартиру, и на долю в праве общей собственности на общее имущество в доме и, в соотрветствии со ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, принимают на себя обязанностипо уплате налогов на недвижимость, расходы по эксплуатации, ремонту и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.»

Год назад помогал составлять ДКП, где у объекта коммерческой недвижимости было три продавца в разных долях и три покупателя в разных долях. Составлялся ЕДИНЫЙ договор в 7-ми экземплярах. Регистрация прошла нормально. 🙂

На мой взгляд, прежде всего необходимо правильно оценить сложившуюся ситуацию: в случае продажи доли в квартире в деньгах теряют все – и тот, кто продает, и тот, кто остается в квартире. Но у Вас же нет в собственности жилого помещения. У Вас есть только доля.

Ваше право пользования не будет распространяться на покупателя. Вполне возможно, что для Вашего покупателя суд определит право пользования иначе.

купля — продажа доли. Жилье. купля — продажа доли. Очень прошу ответить точно, если кто знает. Ситауация: мать и сын прописаны в кв. и владеют ею пополам.

Как Вы будете реализовывать этот тонкий момент, когда формально дарят, а фактически продают? В смысле вопрос передачи денег? Или у Вас полное взаимопонимание и доверие?:-)

Извините, если обидела.

3. Практически одинаковый.

7я.ру — информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

7я.ру — информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!

Покупка и продажа долей в квартире: права и риски

На сегодня купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью

Как показывает практика, далеко не всегда сособственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуре, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать или купить долю в квартире можно. В данной статье расскажем, как это сделать.

Для начала стоит определить, что же именно является «долей в квартире».

Необходимо отметить, что используемое на практике словосочетание «доля в квартире» является некорректным сочетанием терминов, правильнее говорить – доля в праве собственности на квартиру.

Таким образом, доля в квартире – это часть (доля) в праве собственности на квартиру. Поэтому долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например,1/2, 1/5 и т.п.

О том, как определить конкретные границы своей доли, рассказал постоянный эксперт KM.RU Руслан ЯХУДИН, руководитель юридической компании «ТАКО»:

Определить конкретные границы своей доли в жилом помещении возможно только посредством выдела доли в натуре. Соответственно, право общей долевой собственности в данном случае прекращается. Существует два порядка выдела доли в натуре — судебный и договорный (по соглашению сторон).

При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон между собственниками заключается соглашение, и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом необходимо учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е. когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

В зависимости от того, выделена ли ваша доля в натуре, определяется объем ваших прав и обязанностей, связанных с отчуждением доли другим лицам.

Выступая в качестве продавца доли, необходимо учитывать, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки. Исключение составляет случай, когда ваша доля выделена в натуре, в этом случае право преимущественной покупки соблюдать не требуется.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами. А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны. De jure для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. De facto чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

А теперь давайте рассмотрим вопрос приобретения доли со стороны покупателя. Какие есть риски?

Итак, купив долю в квартире, вы подпадаете под действие правового режима долевой собственности, регламентированного гражданским законодательством. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей.

Когда речь идет о доле в праве собственности на квартиру, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности – это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Поэтому владение долей в квартире нельзя приравнять к владению ее конкретной частью, например, комнатой.

Даже при желании выделить комнату в квартире, в которой куплена доля, на практике это осуществить фактически невозможно. Для этого в квартире, как говорилось ранее, должна быть техническая возможность выделения изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности выдел комнаты в натуре невозможен, суд вправе только определить порядок пользования квартирой (на основании соответствующего иска с вашей стороны). Такую позицию высказал Верховный суд РФ.

В этой связи, следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства:

а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;

б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;

в) финансовое положение и многое другое.

Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности. Вселяясь в квартиру с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому рекомендуется покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем регистрироваться и проживать там. Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.

Подводя итог сказанному, можно сделать основные выводы, содержание которых необходимо учитывать при совершении сделок с долей в праве собственности на квартиру:

1) Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, фактически «доля в квартире» – это часть (доля) в праве собственности на квартиру.

2) Выдел доли из общего имущества в натуре невозможен при отсутствии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

3) Продавец – собственник доли в квартире (не выделенной в натуре) должен в письменной форме уведомить сособственников о ее продаже по определенной цене. Последние обладают правом преимущественной покупки реализуемой доли в течение месяца. Письменное уведомление продавца доли и согласие сособственника о ее приобретении с юридической точки зрения не являются офертой и акцептом и, следовательно, не обязывают собственника доли продать ее по цене, зафиксированной в письменном уведомлении. Ее стоимость может быть увеличена по усмотрению продавца.

4) Сособственники жилого помещения пользуются им всем в равной степени. В случае создания препятствий в пользовании жилым помещением, собственник доли вправе обратиться в суд с соответствующим иском об определении порядка пользования таким помещением.

5) Целесообразно покупать и оформлять долю в квартире на каждого, кто будет в дальнейшем регистрироваться и проживать в ней.

в 3х комнатной не у/пл.квартире 59 кв.м=два собственника: Я(мама):2/3((1/1(собств)+1/1(наследие)) и дочка 1/3.Дочь в квартире не прописана и не проживает более 12 лет.Вышла замуж в браке с мужем приобрели 2х квартиру. Сейчас она хочет продать свою долю мне 1/3 от стоимости квартиры-450 тыс.руб Но все 12 лет за квартиру и оплату коммунальные услуги производила Я, с этим она согласна.

Вопрос: Могу ли я у нее потребовать плату за долю в меньшей стоимости за минусом того, что я платила за эти годы?

в браке с мужем оформили 1к квартиру по 1/2 доли. сейчас развелась с ним, он распускал руки и таким образом вынудил меня уйти из этой квартиры. В результате я сейчас арендую, другой жилплощади нет ни у меня ни у него; он завладел квартирой и уже более года не платит никакие коммунальные платежи, меня в нее не пускает (хотя конечно жить я с ним не буду, тк опасаюсь за свою жизнь и здоровье), продать мне свою долю отказывается, продать квартиру и поделить деньги отказывается, мою долю выкупить — денег у него нет. Что можно сделать в этой ситуации? как можно принудить через его продать мне свою долю ? Продать свою долю на сторону — варианта такого нет, ибо 14 метров в хрущевке с безумным жильцом внутри — желающих нет, квартира не в столицах.

Есть заявления в полицию о побоях, медэкспертиза, определение суда о прекращении по делу в связи с декриминализацией; справку в жэке о задолженности возьму, свидетель участковый что он в квартиру меня не пускает и ключ не дает. Плюс меддокументы что у меня серьезное заболевание.

а продажа своей доли в приватизированной квартире через нотариуса не узаконена ещё что ли

Мнения авторов опубликованных материалов могут не совпадать с позицией редакции.

При полном или частичном использовании редакционных материалов активная, индексируемая гиперссылка на km.ru обязательна!

Если Вы хотите дать нам совет, как улучшить сайт, это можно сделать здесь. Хостинг предоставлен компанией e-Style Telecom.

Продажа доли ООО

В этом материале вы узнаете, как самостоятельно и без усилий произвести продажу доли ООО

Каждый участник общества с ограниченной ответственностью вносит в его уставный капитал свой вклад, размер которого определяется договором между ним и другими участниками. Разделённый на доли соразмерно вкладам участников УК становится имуществом созданного юридического лица. А владельцы долей приобретают взамен переданного имущества (денежных средств, недвижимости и т.д.) имущественные права.

И коль скоро с точки зрения гражданского права доля в уставном капитале ООО является имуществом, то она входит в перечень объектов гражданских прав. Следовательно, владелец вправе отчуждать её любым удобным ему способом. Продажа своей доли в ООО является одним из случаев отчуждения. Владелец доли может воспользоваться своим правом в любой удобный момент.

Причины могут быть самыми разными. Например, нежелание заниматься коммерческой деятельностью в дальнейшем. Но в любом случае потребуется соблюсти определённый порядок действий.

В данной статье мы постарались ответить на все вопросы, возникающие при продаже доли в ООО. А также составили подробную пошаговую инструкцию для проведения данной процедуры с соблюдением всех требований закона.

На сегодняшний день есть следующие пути реализации своего права для владельца доли в ООО, желающего её продать. А именно:

  • Проделать всё самостоятельно, выполнив предлагаемые в нашей статье-инструкции последовательные шаги. Вариант бюджетный, так как предполагает только самые необходимые расходы (услуги нотариуса, госпошлина), но занимает довольно много времени, которое тратится на составление различных документов и хождение по инстанциям.
  • Немного облегчить себе задачу и воспользоваться услугами нашего сервиса для написания юридических документов. Составление каждого из них займёт не более 15 минут, что позволит значительно сэкономить время. Готовый результат останется только самостоятельно направить в соответствующие органы.

Для тех, кто решил всё проделать самостоятельно, мы разбили процесс продажи доли в ООО на ряд этапов. Их последовательное выполнение позволит проделать всё юридически грамотно.

Доля участника ООО не является неделимой. Следовательно, продать её можно не только полностью, но и по частям. Покупателей при этом может быть более одного. Решение о том, какая именно часть будет продана, принимает только сам её владелец, исходя из своих потребностей. Другие участники не вправе диктовать ему свои условия.

Процедура продажи будет всегда одинакова, независимо от того, продаётся доля целиком или частично. Но если покупателей будет несколько, то для каждого из них придётся подготовить полный пакет документов и соответствующим образом зарегистрировать сделку. Ну и соблюсти все требования закона к подобной сделке.

Немного иная картина, если в ООО только один участник, желающий продать свою долю полностью.

Для того чтобы назначить цену доли, не обязательно обращаться к независимым оценщикам. Но хорошо бы представлять себе, какова реальная её стоимость. Для этого потребуется информация о стоимости чистых активов и размере уставного капитала. Разница между ними, умноженная на размер доли в процентах, покажет стоимость доли каждого.

Для наглядности рассмотрим на примере.

Предположим, что в момент регистрации ООО её УК был равен 10 000 рублей, а каждый из двух участников внёс по 5 000. То есть доля каждого составит 50%. На момент решения одного из компаньонов о продаже своей доли стоимость чистых активов составила 100 000 рублей. Получается, что стоимость доли каждого будет равна: (100 000 – 10 000)*50:100 = 45 000 рублей.

Исходя из этой стоимости можно устанавливать цену, по которой доля будет продана. Рыночная цена вовсе не обязательно будет совпадать с реальной стоимостью. Рассчитать точное её значение лучше всего получится у профессиональных оценщиков, которые учтут множество факторов, влияющих на цену в том или ином регионе.

Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определённой уставом общества цене пропорционально размерам своих долей.

То есть продать долю третьим лицам можно по любой цене, но при этом участники/общество могут воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить по цене предложения или по уже заранее установленной в уставе цене.

Информация о стоимости доли или её части потребуется и для определения суммы налогов, которые придётся уплатить продавцу после совершения сделки. Налогообложение при продаже доли ООО будет зависеть от того, является ли её владелец физическим или юридическим лицом.

Если продавцом выступает физическое лицо, то ему придётся заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13% от дохода, полученного по сделке, для резидентов РФ и 30% — для нерезидентов. Однако, если срок владения долей составляет для физлица более 5 лет, то уплачивать НДФЛ не придётся, либо если вы продаёте долю по номинальной стоимости.

Законом предусмотрено, что участниками ООО могут быть только юридические и физические лица. А вот индивидуальные предприниматели стать таковыми не могут, так как их статус несколько отличен и от первых, и от вторых. Поэтому участники, являющиеся ИП, будут платить налог в том же размере, как и физические лица, то есть 13% и 30% соответственно.

Юридические лица при продаже своей доли в ООО уплачивают налоги в зависимости от применяемой схемы налогообложения. Если же цена доли, по которой она продана, равна вкладу в УК, то налог на прибыль уплате не подлежит.

После того, как были учтены все нюансы, указанные выше, начинается собственно процедура продажи доли в ООО. Ниже мы представили подробную пошаговую инструкцию по осуществлению этого процесса.

Шаг 1. Нотариальная продажа доли ООО участнику или третьему лицу

Договор купли-продажи доли ООО, в обязательном порядке заверяемый нотариусом, не требует внесения изменения в учредительные документы юридического лица. При этом покупателем может выступать как другой участник, так и третье лицо. Впоследствии он занимает место продавца.

Есть ряд формальностей, несоблюдение которых, как и отсутствие нотариального заверения, делают сделку недействительной. Это соблюдение порядка преимущественного права покупки доли другими участниками и, если это предусмотрено уставном, самим обществом при продаже постороннему лицу. Для соблюдения их прав следует направить оферту всем участникам через общество и самому обществу о продаже доли, а затем получить их письменные отказы воспользоваться своим правом.

Предложение о продаже направляется не только участникам, но и на адрес самого ООО. В оферте указывается размер продаваемой доли и её цена. У остальных участников имеется 30 дней на принятие решения, чтобы воспользоваться правом купить или отказаться от покупки доли.

После получения отказа от всех участников и самого юридического лица продавец может продать свою долю другим лицам, как физическим, так и юридическим. Нарушение этого условия, а также неполучение согласия хотя бы одного из участников может, привести к тому, что продажа будет оспорена через суд.

Если сделка совершается между участниками, то нет нужды получать отказы прочих учредителей. Если, разумеется, такое требование не предусмотрено в уставе. Там же может быть прописан и прямой запрет на продажу доли третьему лицу. В таком случае контрагентом будет только другой участник или само общество.

Если продавец доли – физическое лицо, состоящее в официальном браке, то второй супруг должен дать своё согласие на сделку по отчуждению. Такое согласие, как и документ о том, что участник в браке не состоит, заверяется нотариусом.

Шаг 2. Документы для продажи доли ООО при нотариальном сопровождении сделки

Удостоверение сделки у нотариуса требует обязательного присутствия продавца и покупателя или же их представителей. Для визита необходимо подготовить:

  • заявление Р14001;
  • выписку из списка участников;
  • сам договор купли-продажи доли ООО;
  • оферту, направляемую участникам;
  • отказы от преимущественного права от всех участников (если продажа доли осуществляется третьему лицу);
  • справку об отказе общества от приобретения доли;
  • справку об оплате уставного капитала;
  • согласие супругов или заявление об отсутствии зарегистрированного брака, брачный договор (если он имеется);
  • подтверждающий оплату покупателем доли по договору документ (расписка, приходный или расходный кассовый ордер или платежное поручение).
  • свежая выписка из ЕГРЮЛ. Некоторые нотариусы предпочитают получать их сами онлайн. Уточнить это можно перед визитом;
  • свидетельство о государственной регистрации общества;
  • свидетельство о постановке общества на учёт в налоговом органе;
  • устав в последней редакции или устав со всеми листами изменений и свидетельствами о регистрации изменений;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя общества (решение или протокол общего собрания о назначении руководителя, приказ о вступлении руководителя в должность, трудовой договор с руководителем);
  • для физического лица — паспорт; для покупателя юридического лица — регистрационные документы и подтверждение полномочий представителя.

Шаг 3. Подача и получение документов в налоговой инспекции

При нотариальном сопровождении сделки этот пункт можно смело пропустить, так как документы на регистрацию подаёт сам нотариус и извещает общество о совершённой сделке.

После получения листа изменений в ЕГРЮЛ процесс продажи можно считать завершённым. Остаётся только сделать ещё одно.

Сразу же по получении документов из налоговой инспекции необходимо уведомить банк об изменениях в составе участников и размере уставного капитала общества. Также рекомендуется предварительно просмотреть ковенанты по договорам со всеми контрагентами и оповестить о произошедших переменах тех контрагентов, в договорах с которыми присутствует условие о таком уведомлении.

Если у вас остались вопросы по продаже доли ООО, вы можете связаться с нами по телефону 8 800 555–90–35

Ввод сведений займёт всего 5 минут. Затем вы получите все, необходимые для продажи доли ООО, документы.

Все документы на 100% актуальны в 2017 году.

Ввод сведений займёт всего 5 минут. Затем вы получите все, необходимые для продажи доли ООО, документы.

Все документы на 100% актуальны в 2017 году.

© 2010 — 2017 Документовед — онлайн-сервис оформления документов

Источники:
Купля-продажа доли жилого помещения
Виды собственности жилого помещения. Правила и технические нюансы купли-продажи недвижимости при проведении сделки.
http://www.7ya.ru/article/Kuplya-prodazha-doli-zhilogo-pomeweniya/
Покупка и продажа долей в квартире права и риски
На сегодня купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью
http://www.km.ru/nedvizhimost/2013/11/01/rynok-nedvizhimosti-v-rossii/724416-pokupka-i-prodazha-dolei-v-kvartire-prav
Продажа доли ООО
Инструкция по продаже доли ООО нотариально или без нотариуса с возможностью создать необходимые документы онлайн.
http://www.documentoved.ru/ooo/prodazga-doli-ooo

COMMENTS